Mieterhöhungen im freifinanzierten Wohnraum erfolgreich durchsetzen
Eine Mieterhöhung wegen Modernisierung bedarf guter Vorbereitung
Neben der Anpassung an die ortsübliche Miete ist die Mieterhöhung nach einer Modernisie-rung die häufigste Art der Mieterhöhung. Modernisierungsmaßnahmen können immer dann zur Anhebung der Miete berechtigen, wenn der Vermieter bauliche Maßnahmen durchgeführt hat,
- die den Gebrauchswert der Wohnung nachhaltig erhöhen oder
- die allgemeinen Wohnverhältnisse auf Dauer verbessern oder
- nachhaltig auf die Einsprung von Energie oder Wasser ausgelegt sind.
Nach Abschluss der Modernisierungsarbeiten kann der Vermieter die Jahresmiete um 11% der für die konkrete Wohnung aufgewendeten Kosten erhöhen. Es dürfen nur solche Kosten einbezogen werden, die der Vermieter selbst oder als Bauherr zu tragen hat. Maßnahmen der Gemeinde, die das Wohnklima der Umgebung verbessern, rechtfertigen eine Mieterhö-hung nicht.
Zu den Kosten der Modernisierung gehören in erster Linie die tatsächlich entstandenen Bau- und Baunebenkosten. Hierzu gehören die Kosten für Material und Handwerker. Nicht umla-gefähig sind hingegen Finanzierungskosten, erhöhte Verwaltungsleistungen aufgrund der Modernisierungsarbeiten und der Mietausfall, den der Vermieter wegen der Modernisierung an seine Mieter zahlen musste.
Kosten für fällige Instandsetzungsmaßnahmen dürfen ebenfalls nicht in die Berechnung der Modernisierungskosten eingerechnet werden, da diese nicht zu Lasten des Mieters gehen dürfen. Die Durchführung fälliger Instandsetzungsmaßnahmen fällt nämlich unter die vertrag-lichen Pflichten des Vermieters zur Gewährung und Sicherstellung des vertragsgemäßen Zustandes der Wohnung. Zur Berücksichtigung von Instandsetzungskosten muss der Ver-mieter daher genau angeben, inwieweit ein Reparaturbedarf bestand.
Darüber hinaus sind öffentliche Fördermittel von den Kosten der Modernisierung abzuziehen.
Eine Mieterhöhung wegen Modernisierung kann vertraglich ausgeschlossen sein. Bei einem Zeitmietvertrag ist eine Mieterhöhung außerdem nur dann möglich, wenn sich der Vermieter eine Erhöhung der Miete wegen Modernisierung vertraglich vorbehalten hat.
Durchführung der Modernisierungsmaßnahme
Beabsichtigt der Vermieter eine Modernisierungsmaßnahme durchzuführen, ist der Mieter grundsätzlich zur
Duldung der Arbeiten verpflichtet. Nur ausnahmsweise ist der Mieter nicht verpflichtet, die
Modernisierungsmaßnahmen zu dulden. Eine solche Ausnahme liegt dann vor, wenn die Maßnahme für den Mieter
oder andere Angehörige seines Haushaltes unter Berücksichtigung der berechtigten Interessen des Vermieters
eine unzumutbare Härte darstellen würde.
Drei Monate vor Beginn der Modernisierungsmaßnahmen hat der Vermieter, dem Mieter Art, Umfang, Beginn und voraussichtliche Dauer der Maßnahmen und die zu erwartende Mieterhöhung schriftlich mitzuteilen. Im Einzelnen bedeutet dies, die Ankündigung muss die voraussichtlichen Kosten konkret aufschlüsseln und eine vorläufige Berechnung der Mieterhöhung erhalten.
Handelt es sich um eine gemischte Baumaßnahme, bei der sowohl Erhaltungs- als auch Verbesserungsmaßnahmen vorgenommen werden, müssen die vom Vermieter zu tragenden Erhaltungsarbeiten sachlich und rechnerisch abgegrenzt und erläutert werden.
Vor Durchführung der Maßnahmen ist zu empfehlen, den Mieter aufzufordern, eine schriftliche Zustimmung zur Duldung der Modernisierungsmaßnahmen zu erteilen. Denn verweigert der Mieter erst bei Eintreffen der Handwerker seine Zustimmung zur Duldung der Arbeiten, verliert der Vermieter kostbare Zeit und muss oftmals wirtschaftliche Nachteile hinnehmen.
Verweigert der Mieter die Durchführung der Arbeiten, trotz ordnungsgemäßer Ankündigung des Vermieters, muss der Vermieter seinen Duldungsanspruch gerichtlich durchsetzen.
Dem Mieter steht ein Sonderkündigungsrecht zu, wenn er bis zum Ablauf des Monats, der auf den Zugang der Modernisierungsmitteilung folgt, kündigt. Die Kündigung ist dann zum Ablauf des folgenden Monats wirksam. Die Modernisierungsmaßnahme ist dann bis zum Ablauf der Mietzeit zu unterlassen.
Form und Frist des Mieterhöhungsverlangens
Voraussetzung für eine Mieterhöhung ist zunächst, dass die Modernisierungsmaßnahmen abgeschlossen sind.
Die Mieterhöhung ist dem Mieter schriftlich unter Angabe des Absenders zu erklären. Der Vermieter muss seinen Mietern die Mieterhöhung in einer Weise erläutern, dass diese beurteilen können, ob tatsächlich nachhaltig Energie eingespart oder der Gebrauchswert der Wohnung nachhaltig erhöht wird. Zudem sind die Kosten der Modernisierung einzelnen aufzuschlüsseln und zu erläutern. D.h. der Vermieter muss jede einzelne Rechnungsposition offen legen, die Angabe der Gesamtkosten genügt nicht. Er muss ebenfalls darlegen, welche Kosten im Einzelnen auf die Wohnung des Mieters entfallen.
Die erhöhte Miete ist ab dem 3. Monat nach Zugang des Mieterhöhungsverlangens beim Mieter zu zahlen. Einer Zustimmung des Mieters bedarf es nicht.
Sonderkündigungsrecht des Mieters
Dem Mieter steht ein Sonderkündigungsrecht nach Geltendmachung der Mieterhöhung zu. Danach
kann er das Mietverhältnis bis zum Ablauf des zweiten Monats nach Zugang des Mieterhöhungsverlangens kündigen.
Die Kündigung wird zum Ablauf des übernächsten Mo-nats wirksam. Kündigt der Mieter, wird die Mieterhöhung nicht wirksam.